Lo ngại về bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Đề xuất bất động s??n hình thành trong tương lai phải giao d???ch qua sàn

Dự án Luật Kinh doanh bất động s??n (sửa đổi) đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023, sáng 12/4.

Một trong những bổ sung mới của dự thảo Luật so với Lu??t hi???n hành là các giao d???ch bất động s??n thông qua sàn giao d???ch bất động s??n.

Cụ thể, tại điều 57, dự thảo Luật Kinh doanh bất động s??n (sửa đổi) lần này lại quy định về các giao d???ch bất động s??n thông qua sàn giao d???ch. Theo đó, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động s??n phải thực hiện giao d???ch thông qua sàn giao d???ch bất động s??n theo quy định của Luật này. Ngoài ra, dự thảo Luật cũng quy định, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây và quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện thông qua sàn giao d???ch bất động s??n. Đây là quy định mới so với lu??t hi???n hành.

Dự luật cũng quy định điều kiện thành lập của sàn giao d???ch bất động s??n; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao d???ch bất động s??n; đăng ký hoạt động của sàn giao d???ch bất động s??n; nội dung hoạt động của sàn giao d???ch bất động s??n; quyền của sàn giao d???ch bất động s??n; nghĩa vụ của sàn giao d???ch bất động s??n; quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao d???ch bất động s??n.

Đề xuất này nhằm khắc phục những bất cập, hạn chế về kinh doanh dịch vụ bất động s??n sau gần 08 năm triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động s??n năm 2014.

Hạn chế đó là lu??t hi???n hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động s??n khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động s??n không bắt buộc phải thông qua "Sàn giao d???ch bất động s??n". Theo Quy định này làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin đối với các bất động s??n đưa vào giao d???ch, đặc biệt là các bất động s??n hình thành trong tương lai.

Các quy định về điều kiện thành lập "Sàn giao d???ch bất động s??n" còn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước; chưa đảm bảo việc quản lý các giao d???ch bất động s??n thông qua Sàn, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động s??n, tạo kẽ hở cho các Sàn giao d???ch bất động s??n lách luật để hoạt động kinh doanh.

Lu??t hi???n hành quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động s??n, điều kiện thi sát hạch để được cấp chứng chỉ môi giới bất động s??n còn đơn giản, dễ dàng nên việc quản lý hoạt động môi giới bất động s??n còn chưa đảm bảo yêu cầu (thực tế còn một bộ phận đội ngũ làm môi giới bất động s??n còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh).

Lu??t hi???n hành quy định cá nhân chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế là có thể thực hiện dịch vụ môi giới bất động s??n mà không yêu cầu phải hoạt động trong tổ chức hoặc doanh nghiệp.

Mặt khác, Lu??t hi???n hành thiếu quy định về việc thu hồi chứng chỉ môi giới bất động s??n đối với cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động s??n khi vi phạm quy định của Luật, việc xử lý vi phạm chỉ được quy định trong Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 1 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng nên hiệu lực chưa cao. Đồng thời cũng không quy định về điều kiện được hoạt động đối với các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động s??n và quản lý điều hành sàn giao d???ch bất động s??n.

Thẩm tra dự luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao d???ch bất động s??n hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao d???ch được quyền lựa chọn phương thức giao d???ch qua sàn hoặc phương thức giao d???ch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao d???ch bất động s??n thực hiện qua sàn; chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao d???ch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư. Quy định về “giấy xác nhận giao d???ch qua sàn” còn chung chung, chưa thống nhất với quy định của Luật Đất đai và các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.

 Sàn giao d???ch bất động s??n không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin. Dự thảo Luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động s??n phải công khai thông tin, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về thị trường, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước. 

Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, đối với những dự án bất động s??n có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao d???ch trực tiếp, không thông qua sàn giao d???ch bất động s??n vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng lo ngại việc buộc giao d???ch qua sàn giao d???ch bất động s??n sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao d???ch và được tính vào giá giao d???ch. Tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao d???ch bất động s??n câu kết với một trong các bên tham gia giao d???ch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

“Theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, việc bắt buộc giao d???ch qua sàn giao d???ch chỉ là một trong những biện pháp cần nghiên cứu” - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh lưu ý.

Cho ý kiến tại phiên họp, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao d???ch phải qua sàn giao d???ch bất động s??n? Bởi qua phản ánh của một số chủ đầu tư có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao d???ch bất động s??n. Vì vậy, có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao d???ch bất động s??n hoặc có quy định mở về các giao d???ch bất động s??n.

Trưởng Ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh cũng cho biết, tại các địa phương, hoạt động của các sàn giao d???ch bất động là không phổ biến, mà chủ yếu là thực hiện đấu giá giá trị quyền sử dụng đất. Do đó, luật cần có những quy định chặt chẽ để phân biệt giữa hành vi người đi môi giới để đi đấu giá đất với người có nhu cầu đấu giá đất thật sự.

Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội Lê Quang Huy cũng đề nghị cân nhắc các giao d???ch dân sự không nhất thiết phải tiến hành qua sàn giao d???ch bất động s??n, có thể quy định theo hướng khuyến khích, không nên quy định bắt buộc.

Giải trình làm rõ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, về nguyên tắc giao d???ch qua sàn bất động s??n quy định đối với giao d???ch bất động s??n hình thành trong tương lai. Còn lại khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê giao d???ch qua sàn. Thực tế hiện nay các chủ đầu tư tùy điều kiện thực tế có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc thành lập sàn riêng để giao d???ch.

"Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 1000 sàn giao d???ch bất động s??n. Hầu hết các chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao d???ch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao d???ch hoặc có bộ phận bán hàng riêng" - Bộ trưởng Bộ Xây dựng thông tin./.